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要辩证全面客观地看待地产债

2018-09-05 17:01 中国经济导报-中国发展网
地产债

摘要:目前行业仍然处于调控期,短期内出现实质性全面放松的可能性较小,但是考虑到目前行业调控的政策已经出台较为全面,除了政策“打补丁”和房地产税的政策外,再出台新的政策的可能性相对较低,主要以稳定实施现有政策为主。

孙彬彬 高志刚

房地产行业调控进入深水区,房地产行业作为债券存量最多的产业债,面对走扩的行业利差和较高的收益率水平,叠加去杠杆逐渐有所缓和,大家开始关注地产债的投资机会。

目前,中美贸易摩擦还处于敏感时期,在坚持稳中求进上海快3APP总基调下,在保持经济社会大局稳定的基础上,需要用非贸易部门的“稳”来对冲贸易部门的“变”,这是我们积极看待地产债投资的核心逻辑。

积极因素正在积累

前期力度较猛,节奏较快的去杠杆,在一定程度上导致债务违约频繁发生,市场对于信用风险的担忧大幅上升。面对严峻复杂的局面,中国稳增长、防风险的压力有所加大。

7月31日召开的中共中央政治局会议强调,要把“防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来,坚定做好去杠杆上海快3APP,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机。要通过机制创新,提高金融服务实体经济的能力和意愿。”

坚定做好去杠杆上海快3APP与当前上海快3APP重心转向稳杠杆并不矛盾。前者是“三年三大攻坚战”这一战略部署的宏观呼应,后者是当前客观现实的需要。既然要稳,就不可能再像之前一样各部门监管不断比较升级,政策有所调整。稳的预期下,也能有效避免强监管下导致的不确定性风险的抬升。

2013年以来,社会信用扩张主要以表外扩张为主,表外扩张以银行理财为载体,理财资金主要配置方向是非标。2017年以来,金融监管从严,表外非标收缩剧烈,导致社融快速下滑,2018年尤甚。

今年3~7月份,新增信托贷款和新增委托贷款持续出现负增长,非标规模快速回落,银行信贷额度偏紧。在金融强监管、宏观去杠杆的大背景下,直接融资额度也有限,并且呈高等级化的趋势,表内扩张未能有效对冲表外收缩的负面冲击,银行表内信贷和标准融资在短期内难以消化需要回表的非标资产。

2018年7月,“一行两会”资管新规细则出台,一方面给出过渡期相对温和的安排,包括老产品接新资产、摊余成本法适用解释等,给出存量非标展期的可能性;另一方面,促进回表的表述意味着未来政策障碍会有所突破,表内接非标的可能性大幅提高。受政策积极信号影响,预料市场预期也会有所改善,对于持续受困的债券发行存在同步改善的可能。从以上方面考虑,整体社融企稳可预期,全社会信用融资状况也有望改善。当然,具体效果能达到什么程度还需要进一步观察。

7月整体社融有所改善,但下降趋势未变。从结构来看,仍在于表内贷款部分。从二季度央行货币政策执行报告来看,当前金融调控焦点已经明确转到货币政策传导上,预期相关政策会逐步落实,激发企业信贷投放意愿和能力,社融下滑压力逐步缓解将较为明确,但传导仍需时间。

密集出台的政策有望逐步在市场上形成正反馈,企业的融资环境有望改善。今年2~8月份地产企业债券市场融资额度一直处于净流入的紧平衡状态,5~7月份,发行额还呈现稳步上升的趋势,虽然达不到2015和2016年的较充裕水平,但仍然希望满足持企业正常的还债需求。

从房地产开发资金来源各分项情况来看,国内贷款、自筹资金、定金和预收款以及个人按揭贷款同比均有所回升,资金情况有所好转。

消极因素仍需关注

此次中央政治局会议再度提及房地产市场,会议要求“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

房地产作为一艘影响经济的巨轮,受政策影响明显。从2013年以来,中央政治局会议每年都强调房地产稳定健康发展,“稳”字表达了中央对房地产市场长期健康发展的预期。目前行业仍然处于调控期,短期内出现实质性全面放松的可能性较小,但是考虑到目前行业调控的政策已经出台较为全面,除了政策“打补丁”和房地产税的政策外,再出台新的政策的可能性相对较低,主要以稳定实施现有政策为主。

目前,商品房销售面积和销售额仍处于历史高位,销售增速则不断下台阶,逐渐向“零增长区间”靠拢。

热点城市在政府严格的“四限”政策背景下,预售证审批数量管理造成房企在热点城市的开盘速度放慢,周期被拉长,同时在限价背景下,部分房企出于利润水平考虑,推盘意愿不强。

在一、二线受到行业严调控背景下,成交势能减弱,依赖棚改和消费升级等概念下,三、四线“接棒”带动了房地产市场的繁荣。

房地产作为金融属性较强的行业,对于杠杆运用较强,资金敏感性较高,因此针对融资渠道的调控是行业调控的重要工具。

2015~2016年金融环境较为宽松,企业通过债券、非标等融资渠道丰富融资来源,在一定程度上可能导致企业“过度投资”、“过度杠杆经营”。2016年公司债发行主体放宽,叠加资产荒背景,地产企业公司债发行大幅放量,发行期限主要以3年期(包括2+1年期)和5年期(包括3+2年期)为主,2018年开始面临债券集中到期的压力。(作者系天风证券分析师)

责任编辑:宋璟


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